商业地产的演进
一、商业地产总述
作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产。
广义商业地产：包括各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等用于商业用途或者具备商业功能的房地产形式，包含了：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等等。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
狭义商业地产：专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的类别：
按开发目的及影响：
综合体商业地产：城区改造、街市升级等
集中型商业地产：购物中心、专业市场、大型超市等
社区型商业地产：餐饮娱乐、超市+精品等
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按主要商业元素及功能：
物品流通类商业地产：商业街、shoppingmall、物流、市场等
旅游休闲类商业地产：酒店、宾馆、主题公园等
餐饮娱乐类商业地产：餐饮街、娱乐城、夜总会等
艺术文化类商业地产：原创、演绎、展示等
二、行业历史
中国古代商业发展
商朝：重视商业，商民善于经商，后世将经商的人称为商人。
春秋战国：各地土特产品互相交流，形成中原有场，临淄、邯郸、郢为著名商业中心。
隋唐：洛阳、长安为全国的商业大都会；唐后期扬州成为全国最繁华的工商业城市；市场较前代发达，出现夜市，市内设有邸店和柜坊——我国最早的银行雏形，在农村定期举行草市。
明清：国内市场扩大，投放市场的商品品种达两百种；区域间长途贩运贸易发展较快；全国出现了数十座的商贸城市，北京和南京是全国性商贸城市；江浙地区蓬勃兴起以工商业著称的市镇。
中国古代商业城市的发展
夏、商、周：都城是全国政治、交通中心，都城有城门供居民出入。战国时期，新兴封建制度日益确定起来，各诸侯国的都城大多发展成为规模大小不等的城市，而义经济繁荣。如齐国的临淄、赵国的邯郸、楚国郢，都是繁华的商业中心。魏晋时期，北魏洛阳城内市场很多，规模很大。荆州、扬州、益州的商贸活动较为兴盛；建康城内店铺林立。
隋唐时期：
全国政治、文化中心，商业大都会——长安、洛阳。城市有整齐宽广的街道。
①长安城内有东西两个市，唐玄宗时在西市开潭，便利物资通过水路运入市内。
②洛阳城内有三个市，工商业也很繁荣。武则天时，引漕渠开新潭，使船进入市内。
③盛唐以后，随着经济的发展，商业和手工业的活动已发展到市外。
明清时期，北京和南京是全国性的商贸城市，全国还有数十座较大的商贸城市，江浙一带城市以工商业著称。
长江流域的商业都市——扬州、成都：
①扬州地处运河和长江的汇合处，成为南北交通要冲，又是对外贸易的重要商埠。江南的物产大多在这里集散，大食、波斯等国的商人在此云集。唐朝后期，由于经济重心南移，扬州成为全国最繁华的工商业城市，经济地位超过了长安和洛阳，有“天下之盛，扬为首”的说法。繁华的夜市也是扬州城的一个特点。
②成都物产富饶，与扬州号为“天下繁殖”。当时的谚语称“扬一益二”，说明成都工商业地位的重要。
③南方商业都会、国际贸易港口——广州。
④北方商业大城市——位于通济渠沿岸的汴州。
中国古代商业的特点
(1)城市逐步增多，商业性和工业性逐步加强。
(2)从北宋起，我国的商品经济不断发展，对当时的社会产生了深远的影响。商品经济的发展一方面刺激了农业、手工业和城市的发展，另一方面又对自然经济起到了破坏作用，同时也是对传统的重农抑商观念的挑战。随着城市商品经济的发展，市民的生活和观念也逐渐发生变化。
(3)明前期以前对外贸易兴盛，此后衰落。从明朝中后期起，由于倭寇入侵，我国政府实行闭关政策，多次下令禁止海外贸易，只开放广州一地同外国通商，阻碍了对外的经济文化交流，妨碍了对外国先进科学技术的吸收，拉大了我国经济、科技与西方经济、科技的差距。
近现代商业地产发展阶段
20世纪50年代以前：自发形成的集市、底商、独立商业（荷兰郁金香花卉交易、拍卖市场）
20世纪50~80年代：随着汽车等现代化交通工具的普及，居住分散，需要集中、便捷的商业——“大盒子”商业（沃尔玛）
– 远离市中心、多在高速公路旁；首层极力铺开，大型停车场；
– 必需品为主，娱乐、休闲、教育等辅助功能缺失；
20世纪80年代~21世纪初：商业向都市、向人性化回归
– 中心高端商业、邻里商业蓬勃发展；
– 纽约百老汇大道、巴黎香榭丽舍大街等改造升级；
– 饮食、娱乐、休闲、旅游、艺术、人文元素被有意识渗透进商业环境；
– 非传统商业元素升级：旧金山渔人码头、798、三里屯、簋街
近现代商业地产发展阶段
21世纪以来，多元化发展已成主流：
– 商业地产涉及各业态专业化加强，出现了大量专营型商业地产项目（苏黎世班霍夫大街-奢侈品）；
– 商业地产涉及各业态互相融合，逐步形成复合型运营态势，业种布局向混业布局演变（城市综合体）；
21世纪以来，商业地产的产品属性得到广泛重视，不仅贩售产品和服务，自身也成为地产领域重要的投资、买卖对象；
商业地产属性由单纯商业+地产转化为 商业+地产+投资
三、中国商业地产，从上世纪70年代末开始至今的成长大致经历了三个阶段
1、70年代末－80年代中期，萌芽期
严格地说，这个时期没有地产开发的概念。当时地处改革开放初期和前沿的广州、深圳等地，为解决城市商品物质短缺、商业服务业落后、居民生活极不方便、城市娱乐非常乏味、大量青年就业困难等问题，对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简陋，但开创了新中国商用物业开发与经营的先河。
2、80年代中期－90年代中期，扩展期
80年代中后期，一些大中城市和区位集聚性特别强的地区，也开始陆续出现了商业地产的萌芽。此阶段与前一期一样，仍没有现在商业地产开发卖楼销铺的概念，基本上是旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建，出租商铺经营，但商业地产的本质特征——统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租经营，却一一具备。此时涌现出不少全国闻名的商厦、商业街和专业市场，如广州万国电器广场、北京西单国际大厦、秀水街等。
3、90年代中后期－至今，成长期
此时期的开发商已拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因而商业地产得以快速成长。商业地产开始吸取国际商业地产模式与经验，陆续出现了大型百货热、商业步行街热、购物中心热，乃至今天的Mall狂潮，商业地产已经开始成为房地产的重要门类。出现了各种成功的商业地产案例，如天河城、时代广场、世纪城等大型购物中心。 在这种大背景下，商业地产也慢慢向多个方向发展，并逐渐融入国际潮流。