买卖不破租赁

      卢先生因急需一笔周转资金，遂决定把一套闲置的房子出售，因此委托某中介公司代其寻找买主。由于此套房子之前已经出租给李先生居住，且租赁合同还未到期，因此卢先生特意和李先生打了招呼，说自己可能要把房子卖掉，李先生表示尽量配合。半个月后，中介公司帮卢先生找到合适的买家，双方很快达成一致意见，并签订了房屋买卖合同，合同约定，卢先生应于房屋过户后15日内将房子交付给买家，否则卢先生需要支付30000元的违约金。

      合同签订后，卢先生又去找李先生协商，将此房现在的交易情况如实告知，并承诺支付李先生一个月的房租作为违约金，希望李先生能尽快搬家。可此次李先生态度截然相反，他认为租赁合同尚未到期，坚决不同意搬。无论卢先生怎么说，李先生就是不同意。无奈，卢先生起诉至法院，要求解除租赁合同。接到传票后，李先生提起了反诉，要求继续履行合同。

      法院经审理认为：本案中，原告与被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，属合法有效合同，现此房虽然已经出售，迟延交付房屋需支付违约金的约定并不能对抗该租赁合同的履行，且卢先生没有证据证明自己已履行通知义务。依据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，法院支持了李先生继续履行合同的请求。卢先生因不能按期交付房屋，不得已支付了买房人30000元的违约金。

1、买卖不破租赁，已经成立租赁关系的房屋，房屋所有权人变动，不影响原租赁合同的效力，承租人可以要求出租方继续履行租赁合同；

2、买房人应与出卖人在买卖合同中约定房屋交付的日期，并约定房屋如不能按时交付出卖人应承担的责任，以保护自己的合法权益。