一房二卖的法律责任

      2010年3月，何先生与刘女士经某中介公司居间服务，双方签订了房屋买卖合同，刘女士购买何先生名下位于丰台区的某套房产。合同约定房屋价款为120万元，首付款30万元于同年4月1日前支付，尾款于4月15日前支付并办理过户手续。如卖方在签订合同后又将房屋卖与他人，则应按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。合同签订后，刘女士于4月3日交付30万元首付款。之后，由于房屋价格疯涨，何先生又于4月8日将该房屋以150万元的价格卖给张先生，并于4月10日办理了房屋过户登记手续。刘女士得知这个情况后，将何先生告上法庭，要求解除合同，退还其已付房款及利息、支付30万元违约金，并赔偿因另行购买房屋而多支付的房款35万元。何先生则辩称：该合同签订后，曾多次催刘女士交付首付款，但刘女士直到4月3日才交付，刘女士违约在先，何先生只同意退还刘女士已支付的房款。

      法院认为：何先生和刘女士签订的合同，对涉案房屋的地点、面积、总价、付款方式及房屋交付等内容均作出了明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件。合同中明确约定刘女士于2010年4月1日前支付首付款，虽刘女士于4月3日才交付，但何先生并未以违约为由拒绝接收，而是对刘女士支付首付款的行为予以实际认可。何先生在合同履行期间又擅自将涉案房屋出卖给案外人，并转移了房屋的所有权，应当承担违约责任，刘女士要求何先生按已付购房款的一倍承担违约责任，符合双方的合同约定和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。且刘女士又以155万元的价款另行购买了一套相同的房屋，35万元为刘女士的实际损失。法院判决支持了刘女士的全部诉讼请求。

 

1、房屋买卖双方应在买卖合同中明确约定付款时间及方式，以避免因约定不明引起纠纷；

2、买卖合同应明确约定一方违约所应承担的违约责任，特别是针对出卖人一房二卖的情况，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

3、对于一方的违约行为给对方造成实际损失的，可以要求违约方赔偿，但该损失必须有证据材料进行佐证。